今年中海地產已耗資234.75億元在北京拿地。
(資料圖)
記者|吳波
北京土拍市場有所回溫。
9月23日，隨著8宗線下競拍地塊完成出讓，北京今年第三批集中供地18宗地塊全部成交，總成交價500.295億。
與前一日10宗地全部底價成交相比，今天成交的8宗地具備一定熱度，全部溢價成交，平均溢價率達到6%，其中4宗達到限價，共收金343.5億元。
從土拍結果看，中海地產以147.5億元拿下3宗地，建發66.5億元拿下兩宗地，首開、金茂、海開也各有所獲。
中指研究院土地事業部負責人張凱分析指出，這源于國央企融資成本較低，對競現房銷售面積的土拍規則適應性更強，同時得益于此前部分項目去化達到預期，國央企率先積極展開拿地。
值得關注的是，不同于去年謹慎舉牌，央企中海地產這次表現積極，大手筆在北京拿地。
本輪土拍中，中海地產先以41.975億+36000平現房銷售面積拿下0013地塊；又以55.775億+4000平現房銷售面積，拿下海淀區西北旺鎮HD00-0403-0015、0016地塊；最后花了49.7億拿下大紅門0004地塊。
上述三宗地溢價率分別是15%、15%和3.54%，項目銷售指導價分別是8.5萬/平方米、8.2萬/平方米和9.5萬/平方米。
加上在今年前兩輪土拍中投入，年內中海地產已耗資234.75億元在北京拿地。
除了去年投資較為謹慎，這幾年，中海地產在北京的投入都不少。2019年，中海地產在環渤海區域拿地金額達到288億元，其中北京是重中之重，拿地多、金額大。2020年，中海地產在北京花了248億元拿地，這一體量接近其在北京當年的權益銷售額248.57億元。
隨著投入增多，中海地產這幾年也穩坐北京房企頭把交椅。2018年限競房逐漸成為北京樓市供應的主流后，市場承壓，但中海卻逆勢增長，成為當年北京樓市的銷售冠軍。
之后幾年，中海地產在北京市場的銷售額一直居于前列。根據克而瑞數據，2019年、2020年、2021年中海在北京的權益銷售金額都超過200億元，均是第一。今年前8月，中海在北京的權益銷售金額讓是第一，達到了254億元。
今天出讓的8宗地受到較多房企關注，源于區域和配套。這8宗地集中在海淀、豐臺和昌平，具有一定的市場熱度。
北京鏈家研究院分析師岳微表示，海淀作為限競房時期主力供應區域，已連續三次無地塊入市，轉變為稀缺供應區域，此次土拍一舉推出永豐3宗地塊，單區供應體量占全市供應20%，預計可提供超2000套房源，均為有效供應以滿足北部居住需求。
豐臺成為此次供地大戶，供應宗數最多，單區供應體量占全市20%以上，地塊位置較為核心、周邊配套成熟、居住宜居性強，屬于“麗澤商務區”、“首都商務新區”及“大興國際機場”規劃輻射范圍內，市場認可度較高。
昌平受北部產業及購買力外溢影響，為平原新城中唯一一個出讓地塊溢價成交的區域，獲得較高市場熱度。
從房企整體表現來看，岳微認為，本輪依舊以國、央企為主；此外底價地塊偏好聯合，優質地塊全部獨立獲得，區域深耕聯動發展成為主要趨勢。
整體來看，北京的本輪土拍也呈現出房企多盤聯動發展的競地思路。
根據岳微分析，中海地產競得海淀永豐2宗地塊緊鄰去年二批拿地后打造的中海滙德里項目。繼石景山后，中海在永豐連落三子、競爭進入現房銷售環節等行為均表現出其長周期、與區域共同發展的開發的意愿。
此外，中海競得的豐臺大紅門地塊，距離大興區舊宮鎮中海興叁號院項目較近，且地塊定位相似，兩區并聯、雙向促銷。
作為海淀區的國資平臺，海開控股繼在海淀上地板塊打造“日光盤”圓明天頌后，繼續在海淀北部保持了較強開發意愿，3宗地塊均積極參拍，最終競得F3綜合用地。
對于深度參與北京地產發展的首開股份，也表現出區域落子、聯動開發的趨勢。針對此次豐臺造甲村地塊，進入競現房銷售面積環節，預計打造高端住宅產品，與端禮著項目相互呼應。
同樣，在昌平北部打造建發珺和府的建發，也在此次土拍中斬獲昌平北部唯一一宗地塊，面對當前昌平北部近十個新房項目在售的激烈競爭情況，雙盤聯動開發既能降低企業開發及營銷成本，也有助于其打破競爭僵局。
相較其它城市，北京土拍規則較多。而在本輪土拍中，北京規劃和自然資源委員會做了諸多調整，建設標準趨向市場，簡化競拍規則。
本批次出讓的18宗地，除了繼續沿用鼓勵建設全齡友好社區、鼓勵實施超低能耗建筑、設置高標準住宅建設要求等措施，不再將90/70戶型限制作為剛性約束，而是在戶型設計上給予房企更大靈活度，可結合市場需求設計多種戶型，以支持剛性和改善性住房需求，滿足多子女家庭住房需求。
同時從公布的各類競爭上限標準來來看，18宗地塊未設置“競政府持有產權份額”環節。同時在銷售指導價無大幅提升前提下，土地樓面價與配建要求有所降低，房地價差有所擴大，為房企預留了合理利潤空間。
為了保障住房品質，本批次地塊也會繼續采取競現房銷售面積方式，超過70%的項目設置了競現房銷售面積環節，例如海淀永豐、豐臺槐新、順義府前街等項目。
（文章來源：界面新聞）
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